Vướng mắc về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng của tòa án theo lãnh thổ

Thứ ba - 28/09/2021 15:53
hình ảnh minh họa

hình ảnh minh họa

Thực tế cho thấy các môi giới bất động sản ít khi giao dịch tại nơi có bất động sản mà thường giao dịch ở những nơi khác. Khi xảy ra tranh chấp việc xác định thẩm quyền thụ lý, giải quyết của Tòa án nhiều trường hợp khá phức tạp, kéo dài thời gian giải quyết vụ, việc dân sự.
1.Quy định của pháp luật và thực tiễn
Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015 quy định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ như sau:  “a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này; b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này; c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.
Điều 40 BLTTDS năm 2015 quy định thẩm quyền của Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người yêu cầu: “1. Nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động trong các trường hợp sau đây: a) Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết; b) Nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động của chi nhánh tổ chức thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi tổ chức có trụ sở hoặc nơi tổ chức có chi nhánh giải quyết; c) Nếu bị đơn không có nơi cư trú, làm việc, trụ sở ở Việt Nam hoặc vụ án về tranh chấp việc cấp dưỡng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết;…g) Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết; h) Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết; i) Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết”…
Như vậy, việc xác định đúng thẩm quyền giải quyết vụ, việc dân sự theo lãnh thổ đã tạo thuận lợi cho việc khởi kiện, yêu cầu của đương sự cũng như việc thụ lý, giải quyết của Tòa án, thậm chí còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi hành án về sau, giúp cho việc giải quyết vụ, việc dân sự được nhanh chóng, kịp thời.
Tuy nhiên, trong thực tiễn thụ lý, giải quyết các vụ, việc dân sự cho thấy, một số trường hợp sau khi Tòa án thụ lý vụ, việc dân sự mới phát hiện vụ, việc đã thụ lý không thuộc thẩm quyền giải quyết của mình nên đã chuyển cho Tòa án địa phương khác thụ lý, giải quyết. Nhưng việc hiểu và áp dụng quy định tại khoản 1, Điều 39 và khoản 1 Điều 40 BLTTDS năm 2015 cũng còn nhiều ý kiến trái chiều không thống nhất. Tác giả đưa ra một tình huống cụ thể để bạn đọc cùng tham khảo nhằm hoàn thiện các quy định về thẩm quyền thụ lý, giải quyết vụ, việc dân sự của Tòa án theo lãnh thổ.
Ngày 6/9/2017, tại xã L, huyện N, tỉnh B, ông Lê Hữu T, ngụ tại xã L huyện H, tỉnh B có ký hợp đồng đặt cọc với  bà Đinh Thị Thu Th, ngụ xã T, huyện H, tỉnh B, số tiền 230.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), thửa đất tọa lạc tại đường Bùi Thị Xuân, phường A, thị xã B, tỉnh B, bà Th có viết giấy nhận tiền đặt cọc cho ông T.
Ngày 14/9/2017, cũng tại xã L, huyện N, tỉnh B, bà Th viết giấy CNQSDĐ, để chuyển nhượng thửa đất trên cho ông T, hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 710.000.000 đồng và ông T trả tiếp cho bà Th số tiền còn lại 480.000.000 đồng.
Do khi thực hiện giao dịch trên, thì GCNQSDĐ của bà Th, đang thế chấp tại Ngân hàng nên bà Th không nhớ được số thửa, số GCNQSDĐ và diện tích của thửa đất để ghi vào biên nhận tiền đặt cọc và hợp đồng CNQSDĐ mà chỉ ghi thửa đất bà Th chuyển nhượng cho ông T là ở đường Bùi Thị Xuân, phường A, thị xã B, tỉnh B.
Sau đó, bà Th đã lập hợp đồng CNQSDĐ cho ông Nguyễn Hữu M và ông Nguyễn Hữu M đã được cấp GCNQSDĐ. Do hợp đồng CNQSDĐ lập ngày 14/9/2017 giữa ông T và bà Th là không đúng theo quy định của pháp luật nên ông T không có ý kiến gì về việc bà Th đã chuyển nhượng thửa đất trên cho ông M, mà chỉ yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng CNQSDĐ giữa bà Th và ông T vô hiệu và yêu cầu bà Th trả lại cho ông T số tiền 710.000.000 đồng;
Ngày 20/7/2020, ông Lê Hữu T gửi đơn khởi kiện bà Th tại TAND huyện H, tỉnh B (nơi cư trú của bà Th) để thụ lý, giải quyết, quá trình thụ lý, giải quyết TAND huyện H xác định hợp đồng CNQSDĐ mà các bên tranh chấp thì thửa đất tọa lạc tại đường Bùi Thị Xuân, phường A, thị xã B, tỉnh B. Do vậy, thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND thị xã B, tỉnh B. Do vậy,  TAND huyện H, tỉnh B đã chuyển vụ án đến TAND thị xã B, tỉnh B (nơi có thửa đất) để giải quyết.
2. Quan điểm khác nhau
Qua vụ án nêu trên, hiện nay đang có nhiều quan điểm không thống nhất về xác định thẩm quyền giải quyết vụ án của TAND.
Quan điểm thứ nhất cho rằng, vụ án này TAND thị xã B, tỉnh B, xét xử sơ thẩm là không đúng thẩm quyền về lãnh thổ theo quy định tại khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015, là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng với lý do: Theo đơn khởi kiện ghi ngày 20/7/2020, ông Lê Hữu T, khởi kiện bà Đinh Thị Thu Th có hộ khẩu thường trú tại ấp Hưng Th, xã T, huyện H, tỉnh B về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ. Ngày 21/8/2020, TAND huyện H, tỉnh B, thông báo về việc thụ lý vụ án để giải quyết là đúng thẩm quyền. Tuy nhiên, ngày 26/8/2020, TAND huyện H, tỉnh B, lại ra Quyết định chuyển vụ án đến TAND thị xã B, tỉnh B để giải quyết theo thẩm quyền vì cho rằng, TAND thị xã B, tỉnh B là nơi có bất động sản tranh chấp là không đúng quy định pháp luật.
Bởi vì, Điều 39 BLTTDS năm 2015, chỉ quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản giải quyết. Có nghĩa là, khi giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng, thì xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nơi có bất động sản.
Còn trong trường hợp này, đối tượng tranh chấp là hợp đồng CNQSDĐ, thì về bản chất là tranh chấp hợp đồng nên không xác định Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết, mà việc xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết là theo lãnh thổ. Do vậy, phải căn cứ vào các quy định chung tại Điều 39, Điều 40 của BLTTDS năm 2015 (Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn). Trong trường hợp này, đương sự không có thỏa thuận, mà nguyên đơn khởi kiện tại Tòa án nơi cư trú của bị đơn bà Th là TAND huyện H, tỉnh B (nơi cư trú của bị đơn), thì TAND huyện H, tỉnh B thụ lý, giải quyết là đúng thẩm quyền.
Quan điểm thứ hai cho rằng, khi các bên thực hiện hợp đồng CNQSDĐ (giấy viết tay không có công chứng, chứng thực) chỉ là hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng lại giao kết tại huyện L, tỉnh B (nơi cư trú của nguyên đơn), còn thửa đất mà các bên giao kết hợp đồng CNQSDĐ là tại thị xã B, tỉnh B. Mặc dù, các bên khi giao kết hợp đồng không ghi cụ thể, chi tiết thửa đất, tờ bản đồ, diện tích, Giấy CNQSDĐ vào trong hợp đồng và hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực, nhưng trong hợp đồng đã ghi rõ thửa đất tọa lạc tại đường Bùi Thị Xuân, Phương A, thị xã B, tỉnh B. Nay ông Nguyễn Hữu T chỉ yêu cầu tuyên bố hợp đồng CNQSDĐ giữa ông T và bà Th vô hiệu và yêu cầu bà Th trả lại cho ông Th số tiền 710.000.000đ, thì TAND thị xã B, tỉnh B (nơi có bất động sản) thụ lý, giải quyết là đúng thẩm quyền vì đối tượng tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là bất động sản mà bất động sản thuộc thị xã B, tỉnh B. Do vậy, TAND thị xã B, tỉnh B giải quyết là đúng thẩm quyền.
Quan điểm của tác giả đồng ý với quan điểm thứ nhất, với lý do, theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015, thì đặt cọc là một biện pháp đảm bảo để giao kết thực hiện hợp đồng. Tường hợp hợp đồng được giao kết thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặc cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chồi việc giao kết thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 351 BLDS năm 2015, thì trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.
Như vậy, trong vụ án này các bên đều thừa nhận hợp đồng CNQSDĐ là vô hiệu vì cho rằng chưa được công chứng, chứng thực và khi thực hiện hợp đồng thì Giấy CNQSDĐ của bà Th đang thế chấp tại Ngân hàng và sau đó bà Th đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hữu M, nên các bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Do vậy, việc bà Th và ông T ký kết, thực hiện hợp đồng CNQSDĐ khi thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng, không có công chứng, chứng thực là vi phạm Điều 168 Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng thì các bên lại ký kết tại huyện L, tỉnh B (nơi ông T có hộ khẩu thường trú), còn bà Th có hộ khẩu và nơi cứ trú tại huyện H, tỉnh B và các bên không thỏa thuận được với nhau về việc yêu cầu Tòa án nơi cư trú của nguyên đơn, hoặc bị đơn theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015 để giải quyết. Vì vậy, TAND huyện H, tỉnh B nơi cư trú của bà Th thụ lý, giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015;
Bởi vì, theo quy định của BLTTDS năm 2015 thì ngoài việc quy định thẩm quyền của Tòa án theo vụ, việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ thì BLTTDS còn quy định thẩm quyền của Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn. Theo đó, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động nếu thỏa mãn điều kiện do pháp luật quy định.
Như vậy, trong trường hợp này, các bên có xác lập quan hệ hợp đồng CNQSDĐ tại huyện L, tỉnh B (nơi nguyên đơn cứ trú), nhưng thửa đất chuyển nhượng lại ở thị xã B, tỉnh B nhưng bị đơn lại cứ trú tại huyện H, tỉnh B. Sau đó, các bên có tranh chấp, thì việc xác định Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa các bên có một ý nghĩa rất quan trọng đối với ông Lê Hữu T khi khởi kiện. Bởi vì, việc xác định Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết sẽ chi phối, ảnh hưởng đến việc tham gia tranh tụng của ông T, đến việc thu thập chứng cứ, cung cấp chứng cứ và chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của ông T cũng như tạo điều kiện cho việc thi hành án sau này đối với ông T, nếu trong trường hợp bà Th không thi hành bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực. Nếu xác định không đúng thẩm quyền Tòa án thụ lý, giải quyết dẫn đến khi Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết các bên không đồng ý với quyết định của cấp sơ thẩm, lúc này các bên kháng cáo, dẫn đến Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng, Tòa án cấp sơ thẩm không có thẩm quyền thụ lý, giải quyết vụ án, vi phạm tố tụng. Từ đó, Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án để giải quyết lại làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án, gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của ông Lê Hữu T.
3.Kiến nghị
Từ những vướng mắc nêu trên, trong tình hình chung cả nước hiện nay giá đất ngày càng tăng do sức hút từ các dự án cũng như việc ngày càng hoàn thiện hệ thống hạ tầng xã hội, giao thông tại các địa phương, dẫn đến nhiều địa phương, giá nhà, đất tăng đột biến là do các “môi giới bất động sản” làm giá, tạo nên “cơn sốt ảo” để thu hút khách hàng từ các nơi khác đến, ít hiểu biết về thị trường nhưng ham lời. Bởi vì trên thực tế, có nhiều giao dịch mua vào thì dễ, nhưng bán ra lại chẳng ai mua mặc dù chịu lỗ, dẫn đến xảy ra các loại tranh chấp mà chủ yếu là tranh chấp hợp đồng đặt cọc CNQSDĐ.
Bởi vì, thực tế cho thấy các môi giới bất động sản ít khi giao dịch tại nơi có bất động sản mà thường giao dịch ở những nơi khác. Khi xảy ra tranh chấp việc xác định thẩm quyền thụ lý, giải quyết của Tòa án là hết sức cần thiết, tránh để xảy ra tình trạng kéo dài thời gian giải quyết vụ, việc dân sự. Vì vậy, để thống nhất cách hiểu và nhận thức về thẩm quyền thụ lý, giải quyết vụ án của các cơ quan tiến hành tố tụng, người tiến hành tố tụng. Tác giả đề nghị Hội đồng thẩm phán TANDTC sớm có văn bản hướng dẫn thẩm quyền giải quyết các vụ, việc dân sự của TAND các cấp đối với đối với các trường hợp CNQSDĐ, hợp đồng đặt cọc của các đương sự khi không tuân thủ các quy định về hợp đồng như không có công chứng, chứng thực cũng như giao kết hợp đồng CNQSDĐ tại nơi không phải là nơi có bất động sản, nhằm hạn chế đến mức thấp nhất các vụ, việc dân sự bị cấp phúc thẩm, giám đốc thẩm hủy do thụ lý không đúng thẩm quyền; đồng thời, bảo vệ quyền, lợi ích của các đương sự khi có tranh chấp xảy ra, cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của các đương sự.

Tác giả bài viết: Lê Văn Quang, Viện KSND tỉnh Bình Phước
Nguồn tin: Tạp chí điện tử Tòa án
- .

Những tin cũ hơn

Ý kiến bạn đọc

Mã an toàn:   Mã chống spamThay mới     

 

Thành viên đăng nhập

Truy cập

  • Đang truy cập: 30
  • Hôm nay: 10083
  • Tổng lượt truy cập: 8922585